O dono do imóvel pode despejar sua empresa? A importância da ação renovatória

Introdução

O ponto comercial da sua empresa não é um local qualquer, mas sim o centro de sua relação com os clientes. É onde acontecem as vendas, negociações, consultas, exames, produção etc. Nele, ao longo dos anos, você pode ter realizado investimentos diretos ou construído uma reputação em seu entorno. Imagine, então, que por um descuido contratual, você recebe uma notificação para desocupar o imóvel em trinta dias, pois o proprietário não deseja renovar. Esse cenário pode trazer prejuízos financeiros para você e para sua relação com a clientela.

As locações não-residenciais contam com o direito à renovação do contrato, conforme artigo 51 da Lei n. 8.245, de 1991. Para garantir esse direito, pode ser proposta a ação renovatória. Mais do que um processo judicial, ela é uma garantia de paz para trabalhar e desenvolver seu negócio, sem medo de ser despejado.

Requisitos

Para adquirir esse direito, a empresa deve cumprir os requisitos da Lei do Inquilinato. Deve, cumulativamente:

• Possuir contrato escrito e com prazo determinado

• O prazo do contrato a renovar deve ser de cinco anos ou deve somar cinco anos ininterruptos com os outros contratos escritos

• O locatário deve estar explorando o mesmo ramo no local há três anos ininterruptos

Esse direito não pode ser afastado contratualmente. Por isso, são nulas as cláusulas que levem a seu afastamento ou imponham obrigações de pagamento para ser exercido (art. 45 da mesma lei).

Onde as empresas perdem?

Esse direito pode ser prejudicado pela falta de cuidado documental. Por um lado, a ausência de contrato escrito significa o não-preenchimento dos requisitos do artigo 51. Por outro lado, a atenção ao contrato é necessária para evitar a decadência do direito a renovação da locação.

A ação renovatória deve ser proposta no penúltimo semestre de vigência do contrato. Se não for proposta até os seis meses anteriores, o direito decai e a ação não poderá mais ser apresentada. E mais: esse prazo não se suspende, não se interrompe e não para de correr no recesso judiciário.

A defesa do locador

A própria lei prevê exceções ao direito de renovação. Elas estão previstas no artigo 52 e seguintes, sendo que, em caso geral, poderá escapar dessa obrigação para realizar reformas de vulto, para realizar reformas determinadas pelo Poder Público ou para instalar negócios próprios ou familiares existentes há mais de um ano. Mesmo nesses casos, contudo, as exceções podem não ser válidas.

Conclusão

A participação de um advogado na vida contratual de sua empresa não pode se limitar ao início do contrato e ao seu fim, ou seja, à sua negociação e às brigas que surgirem ao final. O auxílio de um profissional garante que prazos importantes da execução do contrato não sejam perdidos e que o instrumento seja acompanhado para as necessidades do seu negócio.

Caso a sua empresa dependa de aluguel de ponto comercial, sempre é importante verificar se esses prazos não estão se aproximando. Caso estejam, é hora de pensar a questão de maneira estratégica, antes que se tornem um problema.